Bei
der Beratung zu einer Kapitalanlage in einem offenen Immobilienfonds
müssen Anlageinteressenten grundsätzlich auch darüber aufgeklärt werden,
dass die Möglichkeit der Aussetzung der Rücknahme von
Investmentanteilen besteht. Unterlässt der Berater diese Aufklärung, hat
er den Anleger nicht anlagegerecht beraten. Mit dieser Begründung
bestätigte das Oberlandesgericht Frankfurt mit seinem Urteil vom
13.02.2013 (Aktenzeichen: 9 U 131/11) die Schadenersatzpflicht einer
Bank gegenüber ihrem Kunden, dem sie zur Investition in offene
Immobilienfonds geraten hatte.
Zahlreiche
Offene Immobilienfonds haben seit Herbst 2008 die Rücknahme von
Anteilen ausgesetzt, weil ihre Liquidität nicht ausreicht, um
ausstiegswilligen Anlegern ihr Geld zurückzuzahlen. Massive Abwertungen
waren die Folge. Die meisten offenen Immobilienfonds werden inzwischen
abgewickelt. Für die Anleger dieser Fonds – AXA Immoselect, CS Euroreal, DEGI Europa, DEGI Global Business, DEGI International, KanAm Grundinvest, KanAm US Grundinvest, Morgan Stanley P2 Value, SEB ImmoInvest, TMW Immobilien Weltfonds und UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe – drohen massive Verluste.
Aussetzungsrisiko mit Verlustrisiken für Anleger verbunden
Aus
unserer Sicht war die Entscheidung des OLG Frankfurt längst überfällig.
Jahrelang haben Banken und sonstige Anlageberater sich damit
herausgeredet, dass es sich bei der Aussetzung der Rücknahme von
Anteilen an offenen Immobilienfonds um ein rein theoretisches Risiko
handeln würde. Mit dieser Entscheidung ist jetzt klar, dass es sich bei
der Möglichkeit der Aussetzung der Rücknahme von Anteilen um einen
wesentlichen Umstand bei der Entscheidung zur Investition in einen
solchen Fonds handelt.
Wesentlich für die Entscheidung des
Oberlandesgerichts war das mit der Rücknahmeaussetzung verbundene
Liquiditätsrisiko für den Anleger. Da dieses Risiko immer besteht und
die Anleger im Falle der Aussetzung der Rücknahme nur über einen Verkauf
an der Börse zu Geld kommen und aufgrund des unter dem Rücknahmepreis
liegenden Kurses erhebliche Verluste hinnehmen müssen, hätten die
Berater auf das Risiko hinweisen müssen. Der vom OLG bejahten
Wesentlichkeit dieses Gesichtspunktes für die Anlageentscheidung steht
nicht entgegen, dass die Rücknahmeaussetzung vor 2008 faktisch keine
Rolle gespielt hat und sich in den wenigen Fällen der Aussetzung der
Rücknahme keine größeren Kapitalverluste für die Anleger verwirklicht
hätten.
Entscheidung auch auf die Beratung durch nicht bankgebundene Berater anwendbar
In
Fällen, in denen Kunden durch ihre Bank oder Sparkasse zur Investition
in offene Immobilienfonds vor dem 05. August 2009 geraten wurde, dürften
die Schadenersatzansprüche wegen der Verletzung dieser Beratungspflicht
bereits gemäß dem zum 05. August 2009 aufgehobenen § 37 a WpHG a.F.
verjährt sein. Chancen sieht Anwalt Nittel aber in den Fällen, in denen
auch vor dem 05. August 2009 durch nicht bankgebundene Berater die
Investition in offene Immobilienfonds empfohlen wurde. Hintergrund ist,
dass die entsprechende Verjährungsvorschrift nur für Banken und
Sparkassen, nicht aber für nicht bankgebundene Vertriebe galt. Für diese
Fälle schafft das Urteil des OLG Frankfurt zusätzliche gute Argumente.
Auch jene Anleger, denen ihre Bank nach dem 05. August 2009 zur Anlage
in offenen Immobilienfonds geraten hat, könnten gegebenenfalls gestützt
auf dieses Argument noch Schadenersatz durchsetzen.
Auch bei der Empfehlung von Immobilien-Dachfonds musste auf das Schließungsrisiko hingewiesen werden
Neben
der Beteiligung an offenen Immobilienfonds wurden zumeist
sicherheitsorientierten Anlegern auch zur Investition in so genannte
Immobilien-Dachfonds geraten. Ob Allianz Flexi Immo, DWS Immoflex
Vermögensmandat, Premium Management Immobilien Anlage, Santander
Kapitalprotekt, LBB Statego Grund oder Santander
Vermögensverwaltungsfonds, all diese Fonds investierten in offene
Immobilienfonds. In dem Maße, wie diese die Rücknahme von Anteilen
aussetzten, kamen die Immobilien-Dachfonds nicht mehr an das investierte
Kapital ihrer Anleger, was zur Folge hatte, dass auch die
Immobilien-Dachfonds ihrerseits aufgrund der massenhaften Wünsche ihrer
Anleger, Anteile zurückzugeben, selbst zahlungsunfähig wurden und nun
ihrerseits von der Möglichkeit der Aussetzung der Rücknahme von Anteilen
Gebrauch machen mussten.
Die uns bekannten
Anleger wurden von ihren Beratern weder darauf hingewiesen, dass es bei
den zur Geldanlage empfohlenen Immobilien-Dachfonds bereits zur
Aussetzung der Rücknahme von Anteilen auf der Ebene der Zielinvestments,
also jener offenen Immobilienfonds, in die der Dachfonds investierte,
gekommen war, noch darauf, dass auch bei den Dachfonds selbst dieses
Risiko bestand. Damit haben die Berater und beratenden Banken gegen die
Verpflichtung, den Anleger über die für ihn wesentlichen Umstände der
empfohlenen Geldanlage zu informieren, verstoßen. Das Urteil des OLG
Frankfurt hat daher auch die Chancen der Anleger in
Immobilien-Dachfonds, von ihren Beratern Schadenersatz zu erlangen,
deutlich verbessert.